En el proceso de búsqueda de una vivienda, es posible encontrar propiedades que, a primera vista, parecen una excelente oportunidad. Sin embargo, algunas de ellas pueden ocultar problemas que a largo plazo comprometerán la inversión, ya sea para uso propio o con fines de reventa.
Al buscar una vivienda para comprar, es común encontrar propiedades reformadas en las que se ha intentado aprovechar al máximo el espacio, lo que puede dar la impresión de una mejor inversión. Sin embargo, es fundamental analizar si estos cambios han sido realizados conforme a la normativa.
Por ejemplo, en muchas plataformas de compraventa aparecen pisos con tres habitaciones, pero sin una zona de comedor adecuada, lo que puede afectar la funcionalidad del espacio. Por ello, es esencial verificar que cualquier reforma realizada cuente con la licencia correspondiente o una declaración responsable en regla. Asimismo, si se planea una futura reforma, es imprescindible asegurarse de que cumple con la normativa vigente.
Os ayudaremos en este artículo a ver qué consideraciones hay que tener en cuenta según normativa para hacer una apuesta segura, centrándonos en una vivienda en Madrid.
Las condiciones mínimas de vivienda se definen en la normativa municipal (Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid PGOUM) y la estatal (Código Técnico de la Edificación CTE).
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LA VIVIENDA DEBE SER EXTERIOR
El inmueble en cuestión debe tener como mínimo un hueco a vía pública o espacio privado al ámbito de la parcela, es decir contar con una fachada que, al menos, de a un patio de grandes dimensiones.
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FACHADA MÍNIMA
La longitud de fachada debe ser superior a 3 metros, en la que exista al menos un hueco de una pieza habitable.
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PIEZA HABITABLE ABIERTA A FACHADA.
Dicha pieza tendrá una superficie útil superior a 12 m² y en ella será posible inscribir un círculo de diámetro igual o mayor de 270 cm, tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación.
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VIVIENDA MÍNIMA
La vivienda mínima es aquella que cuenta con estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, y cuya superficie útil sea igual o superior a 40 m², no incluyendo en el cómputo las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni los espacios con altura libre de piso inferior a 220 cm.
En vivienda colectiva tipo 2 podría reducirse a 30 m², siempre y cuando sea diáfana sin compartimentación, a excepción del baño, o si cumple todas las superficies mínimas sin limitación mínima en superficie de comedor.
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SUPERFICIES MÍNIMAS POR USO
Cumpliendo la superficie mínima indicada, serán admisibles viviendas diáfanas sin compartimentación, a excepción del baño. En caso de estar compartimentadas tendrán que cumplir lo siguiente:
Cocina: ≥7 m² y Ø 160 cm
Estancia-comedor: ≥14 m² y Ø 300 cm de diámetro
Dormitorio ppal : ≥12 m² y Ø 270 cm
Dormitorio adicional: ≥7 m² y Ø 200 cm
Baño: ≥3 m². Acceso por zona común que no sea cocina; en caso de haber varios el acceso del resto puede realizarse por habitaciones.
Pasillo: ancho ≥90 cm
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ALTURAS MÍNIMAS
Altura general vivienda: 250 cm
Cocina y piezas no habitables: 220 cm
Puerta de acceso: 80 cm; con h=200 cm
Puertas de paso: 72,5 cm; con h=203 cm
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CONDICIONES DE SALUBRIDAD
Todas las piezas habitables de las viviendas reunirán la condición de pieza exterior.
La superficie mínima de los huecos de iluminación será del doce por ciento (12%) de la superficie útil de la pieza habitable
La ventilación de las piezas habitables y no habitables de las viviendas se realizará según lo establecido en el documento básico de salubridad del Código Técnico de la Edificación o normativa que lo sustituya.
Estos siete aspectos serán una referencia clave para evaluar si tu futura vivienda cumple con los estándares básicos de habitabilidad, garantizando un espacio con los mínimos de confort tanto para habitarla como para hacer más atractiva su futura venta.
Si quieres asegurarte de que tu futuro inmueble cumple con la normativa, contar con la ayuda de un profesional puede simplificar la toma de decisiones y garantizar una compra acertada. En Estudio Matera, te acompañamos en todo el proceso, brindándote el apoyo necesario en esta etapa, que a menudo puede resultar compleja.
